Umową przedwstępną jest zobowiązanie jednej lub dwóch osób do zawarcia w przyszłości umowy właściwej, która określi uprawnienia i obowiązki stron i zapewni realizacje spodziewanego celu gospodarczego (art. 389 k.c.). Jeżeli dojdzie do podpisania umowy definitywnej, to funkcja (istota) umowy przedwstępnej została osiągnięta. W przypadku, gdy jedna ze stron umowy przedwstępnej uchyla się od zawarcia umowy właściwej, drugiej stronie przysługują dwojakiego rodzaju uprawnienia: żądanie naprawienia szkody albo żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390§2 k.c.).
W pierwszym przypadku chodzi o odszkodowanie w granicach tzw. negatywnego interesu umownego. O ile strony tej kwestii nie uregulowały odrębnym postanowieniem w umowie przedwstępnej (art. 390§1 k.c.). Co więcej, samodzielne postanowienie o dodatkowej odpowiedzialności z tytułu nie wywiązania się z postanowień umowy przyrzeczonej nie wyłącz możliwości ustanowienia oddzielnej kary umownej (art. 483 k.c.). Jak widać zabezpieczenie przyszłej umowy może spowodować, że jej niewykonanie będzie mało atrakcyjne dla naszego kontrahenta i zabezpieczy nas przed jego niestarannością i niewywiązaniem się z umowy. Oczywiście mogą wystąpić okoliczności, które uniemożliwią spełnienie świadczenia (zawarcie umowy właściwej), ale na tę okoliczność również warto wprowadzić klauzule umowną, by nie odpowiadać w całości za wypadki losowe. Umiejętne sporządzenie umowy przedwstępnej jest gwarancją dla przyszłych roszczeń i skorzystania z prawnych regulacji dotyczących odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.
Przewidziana w art. 390§2 k.c. regulacja określana jest jako skutek silniejszy umowy przedwstępnej. Wystąpienie z tym roszczeniem jest jednak dodatkowo obwarowane przesłankami, które musi spełnić umowa przedwstępna. Chcąc zatem, aby to uprawnienie nam przysługiwało w momencie zawierania umowy przedwstępnej należy pamiętać, że musi ona spełniać wszystkie wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (np. jeżeli umowa dotyczyć będzie nieruchomości podpisujący umowę przedwstępne, które chce skorzystać z ochrony gwarantowanej w art. 390§2 k.c. musi zadbać o to, by zachowana była forma aktu notarialnego). Uprawniony może żądać wykonania świadczenia (zawarcia umowy przyrzeczonej), a w przypadku nie złożenia takiego oświadczenia woli drugiej strony zastępuje je orzeczenie sądowe (art. 64 k.c.).
Należy jednak pamiętać, że nie można korzystać z obu regulacji dla jednej umowy. Wybór dochodzenia odszkodowania zamyka drogę dla żądania określonego świadczenia drugiej strony. Przysługujące roszczenia z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej przedawniają się (tzn. przestają przysługiwać wierzycielowi) z upływem roku od dnia, w którym zawarto umowę. Jeżeli zaś wierzyciel skorzystał z uprawnienia żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a sąd oddalił jego żądanie (uznał je bezzasadnym) okres przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne (art. 390§3 zd. 2 k.c.). W tej sytuacji wierzyciel może domagać się odszkodowania z tytułu szkody jaką poniósł licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej.
