Eksmisja najogólniej mówiąc jest to usunięcie osoby z zajmowanego lokalu, z reguły na podstawie wyroku orzekającego eksmisję.
Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z określonych przyczyn, które wymienia Ustawa o ochronie praw lokatorów. Jest to więc katalog zamknięty przesłanek, które mogą spowodować eksmisję lokatora. Takie wypowiedzenie powinno być sporządzone na piśmie, pod rygorem nieważności oraz powinno określać przyczynę wypowiedzenia.
Kiedy można domagać się eksmisji lokatora?
Co do zasady, w najczęściej spotykanych stanach faktycznych, właściciel może wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (np. jeśli wypowie 4 maja i wypowiedzenie dojdzie do najemcy w maju to najem skończy się 30 czerwca), jeżeli lokator:
→ pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
→ zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo tego, iż właściciel uprzedził go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczył dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności,
→ wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
→ używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku
! UWAGA ! Warto wiedzieć, iż przesłanką do wszczęcia postępowania eksmisyjnego może być również stosowanie przez lokatora przemocy wobec innej osoby lub osób wspólnie z nim zamieszkujących dany lokal, zgodnie z art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. Egzekucja lokatora na podstawie niniejszego przepisu nie oznacza automatycznie utraty tytułu prawnego do lokalu, lecz wiąże się z czasowym ograniczeniem korzystania z lokalu przez osobę, wobec której wszczęto postępowanie.
Warto zaznaczyć, że bardzo dobrym rozwiązaniem jest najem okazjonalny. Jest on skierowany do osób fizycznych (które nie będą w lokalu prowadzić działalności gospodarczej), które będą wynajmować lokal nie dłużej niż przez 10 lat. Przy podpisaniu takiej umowy, bardzo często w formie oświadczenia notarialnego, najemca zobowiązuje się wyprowadzić z lokalu na żądanie właściciela, oczywiście żądanie to musi być uzasadnione ( p.w.) W takim oświadczeniu najemca musi wskazać lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie eksmisji z wynajmowanego mieszkania. Potrzebna jest tutaj także zgoda osoby, do której to „zapasowe” mieszkanie należy. Takie oświadczenie jest bardzo dobrym rozwiązaniem, które gwarantuje szybsze pozbycie się lokatora. Ewentualne eksmisja lokatora potrwa co najwyżej kilka miesięcy, a nie jak to czasem bywa, nawet kilka lat.
