# Bez kategorii

Zasiedzenie – co to jest i na czym polega?

blog64

W ostatnim czasie znaczenie możliwości nabycia własności nieruchomości poprzez zasiedzenie rośnie. Wynika to z faktu, iż pomimo upływu kilkudziesięciu lat od zakończenia II wojny światowej i transformacji ustrojowej w roku 1989, wiele nieruchomości nadal posiada nieuregulowany status prawny. Ku zdziwieniu większości moich klientów, którzy przychodzą po poradę prawną nieruchomość można nie tylko kupić, ale także przejąć na własność po wieloletnim jej posiadaniu.

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności wskutek upływu czasu – dotychczasowy właściciel traci wówczas swoje prawo na rzecz nabywcy, po spełnieniu określonych ustawowo przesłanek.
Według art. 172 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie, jako posiadacz samoistny, od lat 20 (dwudziestu) w dobrej wierze lub od lat 30 (trzydziestu) w złej wierze. Należy pamiętać o treści
art. 173 k.c., według którego jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletniości przez właściciela.

Posiadanie samoistne ocenia się przy zasiedzeniu w rozumieniu
art. 336 k.c. i oznacza ono faktyczne władanie rzeczą jak właściciel
– decyduje o tym zamiar władania rzeczą dla siebie i fizyczne władanie rzeczą.
W praktyce decydować o tym będą przede wszystkim takie okoliczności jak np.: płacenie podatku od nieruchomości, uiszczanie wszelkich innych opłat eksploatacyjnych z nią związanych, fakt zameldowania i zamieszkiwania w niej, itp. Aby doszło do nabycia rzeczy przez zasiedzenie, posiadanie samoistne powinno trwać nieprzerwanie przez określony wyżej okres czasu. Posiadanie samoistne musi mieć charakter jednocześnie posiadania ciągłego. Przy czym pamiętać należy, że przemijająca przeszkoda w wykonywaniu posiadania nie pozbawia go charakteru posiadania ciągłego – mamy tu do czynienia z domniemaniem ciągłości posiadania.

Jak trafnie zważył Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 6 grudnia 1991 roku,
w sprawie o sygn. akt III CZP 108/91 dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności.
Przy ocenie dobrej wiary u posiadacza nieruchomości decyduje chwila objęcia jej w posiadanie. Nie jest jednak w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, bowiem zdaje sobie on sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności.

Jeżeli wszystkie powyższe przesłanki zasiedzenia zostały spełnione, dana osoba z mocy prawa nabywa własność nieruchomości. Przepisy prawa wymagają jednak potwierdzenia powyższego w drodze orzeczenia sądowego – dlatego konieczne jest złożenie do sądu wniosku o stwierdzenie  zasiedzenia. Orzeczenie to ma charakter wyłącznie deklaratoryjny.